Quando si parla di polizza assicurativa dell’amministratore di condominio, si fa riferimento a uno strumento fondamentale per la tutela sia dei condòmini sia dello stesso amministratore in caso di errori, omissioni o negligenze commesse nello svolgimento delle proprie mansioni. La questione su chi debba realmente sostenere il costo di tale copertura rimane uno dei temi più dibattuti, spesso oggetto di discussione tra assemblee condominiali e amministratori.
Normativa di riferimento e ruolo dell’amministratore
La normativa condominiale italiana, dopo la riforma sancita dalla legge n. 220/2012, prevede che l’assemblea dei condomini possa subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile relativa agli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Questo principio è stabilito dal terzo comma dell’art. 1129 del Codice Civile, secondo il quale all’assemblea spetta la decisione di chiedere o meno questa tutela e di valutarne l’adeguatezza rispetto al valore del fabbricato e alle potenziali responsabilità connesse alla gestione condominiale .
Di conseguenza, l’amministratore firma il contratto assicurativo, ma non agisce autonomamente: necessita di un’autorizzazione specifica, sotto forma di delibera assembleare, a meno che la polizza assicurativa non sia già prevista come obbligatoria dal regolamento condominiale . In tale ipotesi, l’amministratore ha il potere di stipulare e rinnovare la copertura senza ulteriori deliberazioni.
Chi paga concretamente la copertura assicurativa
Il nodo principale riguarda il soggetto a cui spetta il pagamento del premio assicurativo. Secondo la prassi consolidata e quanto disposto dagli articoli 1123 e 1130 del Codice Civile, le spese relative alla polizza assicurativa dell’amministratore non possono essere imposte ai singoli condomini, se non con il consenso espresso dall’assemblea. In genere, l’amministratore inserisce la voce relativa al costo della polizza all’interno del proprio preventivo di compenso annuale, presentato all’assemblea per l’approvazione .
Nel caso in cui l’assemblea ritenga opportuno incaricare l’amministratore di dotarsi di una copertura assicurativa, il costo viene, di fatto, suddiviso tra tutti i proprietari secondo la ripartizione millesimale delle spese condominiali, analogamente alle altre spese di gestione. Questo avviene perché la polizza copre l’interesse comune dei condòmini alla buona amministrazione e alla tutela patrimoniale dell’edificio . Il pagamento avviene tramite il versamento delle rate condominiali, in cui il premio assicurativo è incluso come voce specifica.
Tuttavia, va osservato che se l’amministratore si dota di una propria polizza volontariamente, senza preventiva autorizzazione assembleare o senza obbligo regolamentare, egli non può riversarne il costo sui condòmini. In questo scenario, la spesa rimane a suo carico perché rientra nell’impresa professionale da lui liberamente svolta nell’ambito del mandato .
Condominio in affitto: chi sostiene i costi?
Nel caso in cui una delle unità immobiliari sia condotta in locazione, si pone la questione se sia il proprietario o l’inquilino a dover pagare la propria quota della polizza. La normativa è chiara: il pagamento della polizza assicurativa condominiale resta in capo al proprietario, mai all’inquilino. Secondo l’articolo 9 della legge 392/1978, le spese inerenti alla conservazione dell’edificio, come quelle assicurative, rientrano tra gli oneri che spettano esclusivamente al titolare dell’immobile (il locatore/proprietario), non al conduttore . L’eventuale addebito all’inquilino sarebbe perciò privo di fondamento giuridico.
Ripartizione delle spese assicurative e trasparenza
L’assemblea di condominio, nel deliberare la stipula e la ripartizione del premio assicurativo, deve sempre rispettare criteri di trasparenza. Ogni condòmino ha diritto di conoscere l’esistenza della polizza, le condizioni contrattuali e la modalità con la quale la spesa è ripartita. Solitamente, la suddivisione segue i millesimi di proprietà, a meno che il regolamento condominiale non preveda criteri diversi.
Ecco, quindi, i passaggi fondamentali:
- L’assemblea vota sull’opportunità di far stipulare la polizza all’amministratore.
- L’amministratore, agendo per conto del condominio, firma il contratto assicurativo con una compagnia.
- Il costo viene inserito tra le spese condominiali ordinarie e ripartito tra tutti i proprietari.
- Solo il proprietario (e mai l’inquilino) è tenuto al pagamento della propria quota della polizza.
Polizze per responsabilità professionale e copertura dei rischi
La polizza di responsabilità civile per l’amministratore, spesso richiesta dall’assemblea, non copre solo i danni involontari causati nell’ambito della gestione ordinaria, ma funge anche da garanzia per i condòmini qualora l’amministratore dovesse commettere errori, omissioni o infrazioni contrattuali. Pertanto, il costo della copertura non viene considerato vantaggio personale dell’amministratore, ma una spesa di interesse comune.
Inoltre, è opportuno distinguere questa polizza da quella che tutela il patrimonio condominiale contro eventi quali incendi, allagamenti o eventi atmosferici, la cui stipula pure spetta tipicamente all’amministratore su delibera assembleare e il cui pagamento ricade sui proprietari secondo le quote previste dal regolamento.
Durata e gestione della polizza
La polizza segue la durata stabilita dall’assemblea, di solito annuale o pluriennale, ed è soggetta a rinnovo automatico solo se previsto nei verbali assembleari o nei regolamenti. In ogni caso, la documentazione assicurativa viene conservata dall’amministratore tra gli atti condominiali, disponibili alla consultazione di tutti i condòmini interessati .
Riflessioni su obbligatorietà e vantaggi
Va sottolineato che la legge non impone l’obbligatorietà della polizza assicurativa per l’amministratore di condominio, tranne nei casi in cui sia l’assemblea a esigere tale copertura o il regolamento contrattuale lo preveda esplicitamente. Questo comporta che in diversi condomini, specie nei piccoli complessi, la polizza sia talvolta assente, esponendo potenzialmente condòmini e amministratore a maggiori rischi patrimoniali in caso di contenzioso.
Per quanto riguarda i vantaggi, la polizza rappresenta uno dei principali strumenti di tranquillità sia per i proprietari sia per l’amministratore. Da un lato, permette di gestire eventuali richieste di risarcimento in modo rapido, evitando contenziosi interni costosi; dall’altro, consente all’amministratore di lavorare con maggiore serenità, protetto dai rischi della professione.
Conclusioni operative
In definitiva, la polizza assicurativa dell’amministratore di condominio viene pagata davvero dai proprietari delle singole unità attraverso la ripartizione proporzionale alle rispettive quote millesimali, solo se la sua attivazione nasce da una delibera assembleare o da una previsione espressa nel regolamento condominiale. L’amministratore, in quanto incaricato della gestione, non sostiene personalmente la spesa tranne nei casi in cui decida autonomamente, senza approvazione, di assicurarsi. Tale scelta, tuttavia, non potrà essere imputata ai condòmini .
In sintesi, il pagamento della polizza per la responsabilità civile dell’amministratore di condominio non ricade su di lui come soggetto privato, ma sui proprietari, i quali beneficiano della copertura in termini di protezione e tutela collettiva. Un tema, questo, che evidenzia l’importanza della trasparenza gestionale e della corretta informativa tra assemblea, amministratore e condòmini per garantire la regolarità delle spese e la tutela di tutte le parti coinvolte.
